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黑色需求重磅干貨:明年房地產可以托起黑色的需求?

最新高手視頻! 七禾網 時間:2019-12-26 09:32:16 來源:撲克投資家 作者:馬亮

体球网即时比分足球比分篮球比分竞彩比分手机比分 www.016515.live 2019年12月7-8號,在撲克財經、撲克百家研究院主辦、國泰君安期貨協辦的第八屆撲克投資策略論壇·黑色論壇上,國泰君安期貨有限公司高級鐵礦石期貨研究員馬亮先生發表了主題為《房地產周期是否還能托起黑色的需求 》的精彩演講。



下面是演講全文:


很榮幸跟大家做一個房地產方面的匯報和分享。這個市場上有太多的人研究房地產,大到宏觀經濟學家,小到老百姓都對房地產有自己的一套看法和見解,我們發現這些年每年對于房地產的爭議都非常大,每年都是各執一詞。


今天我會著重從框架上去做一個房地產的分析,同時會在方向上給出一個判斷,再結合螺紋鋼的供應情況跟大家做一個關于明年交易邏輯的分享。


首先,我想問大家一個問題:大家覺得今年的房地產市場好不好?


大部分人都是從事黑色系的,會覺得今年的房地產很好。但是我們去問問房地產,可能他們會覺得房地產一般,因為今年的銷售不好。再問制造業,家電、汽車這些行業,他們可能會覺得房地產不好,因為他們今年的銷售情況,尤其是汽車很差。


房地產好不好是一個籠統的命題,關鍵是站在什么樣的維度去看。


落到黑色系的話,我們可能更多地去關注房地產的前端投資或者土地購置,有色方面或者玻璃方面的研究員會關注房地產的銷售。


我們拿房地產開發投資增速和螺紋鋼價格做個比較,會發現這兩者大的趨勢幾乎是完全一致。這就落到黑色研究框架的根基,即:需求決定方向。


現在看這兩條線,2016年前房地產開發投資和螺紋鋼價格的擬合度很高。但是到2016年以后,雖然趨勢上一致,但幅度卻有很大差異。2016年國家搞供給側改革導致價格出現大幅上漲,如果沒有這一驅動,螺紋鋼現貨可能不一定會到5000,所以,供給決定了幅度。



2016年到現在,螺紋鋼經?;岢魷終庵紙錐渦緣拇蠓炔ǘ?。比如最近螺紋鋼在一個月不到的時間里漲了500。前兩年的3月份,每個月都出現暴跌,暴跌的幅度都是在600塊以上,包括2017年底那一撥的拉漲,一個月漲了1000元,這在過去比較少見,因為從2016年開始到現在,行業的庫存絕對水平是在下移。所以,庫存決定了價格的彈性。


從整個黑色系研究的根基來看,需求定方向,供給定幅度,庫存定彈性。


螺紋鋼的需求主要有兩方面:房地產和基建。


從2015年到現在,基建板塊在螺紋鋼消費的占比越來越低。2016年-2017年基建投資還是在15%以上的增速,2018年開始又掉到了個位數,今年1-10月份只有4.2%的增長。主要因為地方債務無力支撐基建項目,雖然這兩年中央財政一直在發力,但它的輔助是有限的。另外,我們也能看到,全國大部分地區基本都完成了城市基礎設施建設。那么,隨著城市建設的逐步完善,后面的基建項目會更多元化,例如5G建設。其對黑色需求的貢獻越來越低。


基建之前占70%,現在可能30%都不到。我們發現,基建好的時候,地產差,政府大力做基建的根本動機是因為經濟下行壓力很大,如果地產好,就沒必要去刺激基建。


房地產在整個黑色需求的重心越來越大。從房地產的分析框架上來看,如果按照統計局數據,從前端投資或者土地購置到中間再建再到竣工,最后到銷售,實際上是一個很長的鏈條。涉及房地產的種種指標存在非常多的聯系,或者說是一個閉環,而這個閉環的核心是利率。



LPR 連續下調


我們看前期的房地產開發投資,企業資金來源于銀行貸款或銷售的回收款,不管是哪個渠道,資金成本是房地產企業最關心的問題,如果利率很高,投資性不好,就不一定去投資。銷售端更明顯,我們去買房肯定很關注利率。比如一筆300萬的貸款,貸款利率上升這是很大的數字。連接房地產最前端和最后端就是利率,利率的存在使得房地產的研究框架形成了閉環。


利率是房地產的核心因素。過去我們國家的房地產利率是以央行發布的基準存貸款利率為主。就基準來說,央行貨幣政策不可能隨時調整。而今年8月出現了房地產利率改革。從過去官方的缺乏彈性貸款基準利率變成了由市場決定的LPR利率。LPR也叫基準利率,它并不是央行的貸款利率,而是MLF,作為公開場合操作的工具,靈活性很大。


從8月份到現在,LPR連續四次下調,從LPR官方給的定量來看,整個央行對于后面利率的態度還是主動引導下行的態勢。


豬價上漲并不會改變貨幣政策取向


今年豬價上漲也是一個社會問題,跟房價上漲一樣,導致很多人對于未來央行貨幣政策會有一些懷疑和擔憂。因為豬價上漲推漲了CPI。我們大家都覺得央行的貨幣政策會覺得取決于CPI,實際上,從豬價暴漲可以看出,央行覺得豬價上漲取決于豬自身的問題,而不是全社會普遍的物價上漲問題,這不是通貨膨脹而是階段性的問題。


中美利差擴大


從國內的角度來講,我們看明年整個的利率環境,貨幣環境相對來說穩中偏松。如果從國際視角去看,這些年很多人關注貿易戰問題,這是一個很長期的東西,可能不會是一兩年解決的。


但從中美兩國利差的角度去看,2018年年末利差出現了快速的收窄,如果美國的利率比中國的利率高,就意味著國內的央行在貨幣政策上是有比較大的調整空間。這種利差代表了整個中美吸引國際資本流通的意愿。


目前來看,中美利差處于高位,對于國際上來說,貨幣政策的環境相對來說比較寬松。


全球寬松周期再啟


從全局的角度來看,美國8月初到現在已經三次降息,全球主要經濟也有進一步寬松預期,外部環境逐漸進入寬松。


全面調控政策有所松動


從政策的角度去看,房地產方面,除了利率以外還有政策因素。近些年因為房價大幅上漲,政策已經成為現階段分析房地產的重要方面。因為房地產這些年引發了很多政策上的調整,2017年房價大幅暴漲,當時連續出臺了關于限購的政策。從那時開始,全國進入房地產普遍緊縮態勢,基本上所有的一二線城市都在限購。


今年來看,現在大家對于政策上的放松有比較強的預期。明年可能會從全面調控轉向因城施策,像一二線剛需比較強,價格比較高的城市還會延續之前比較嚴格的限購政策,而部分三四線城市會選擇適當的進行放開。


不管是從利率還是從政策角度去看房地產的銷售,明年房產銷售大概會延續今年底部不斷上行的態勢。



今年房地產銷售Q1比較差,Q2-Q3在緩慢爬升中,今年1-9月持續負增長到后來出現非常明顯的大幅度增長。從明年的銷售來看,明年房地產銷售大概率會出現持續下滑的跡象。


從房地產新開工的角度來看,重點關注資金和庫存。資金直接決定了房地產企業開發的能力,土地庫存決定了開發的潛力,已有房屋庫存對地產企業新開工意愿有影響。 



首先看資金,房地產企業的資金來源是非常多樣化的,這些年房地產企業從銀行的貸款重心逐步下移。取而代之的是房地產自籌和銷售回款,按最新的數據,自籌資金占比達32%,和銷售相關的定金及按揭占比49%??杉夭南鄱云笠檔淖式鵯榭鮒涼刂匾?。


明年,如果銷售情況不錯,那么,房地產企業資金情況不會有太大問題,環境也相對比較寬松,新開工情況也會,但問題是新開工會不會像今年一樣維持很高的位置。


今年,我們拿新開工增速和土地購置面積增速做對比,發現兩者出現了非常大的剪刀差,房地產企業今年幾乎全部在做新開工的項目,今年的土地購置較去年有非常大幅度的下滑。


2017-2018年出現新的計劃都有上百億的規模,今年看不到這樣的新聞。今年房地產企業更多的會把它的資金投入到新開工,房地產企業從2016年趕工到現在,特別是今年,新開工情況非常好。但土地購置的問題我覺得比較突出,土地庫存的情況已經是-40%的區間。意味著很多地產企業把過去存量的土地全部轉為新開工,全部動工,所以導致今年的土地庫存出現了非??燜俚南?。



2019年龐大的新開工和在建在未來將轉化為地產庫存,地產庫存壓力會有所抬頭,從我們測算的去化周期來看,已經由年初的6.36個月上行至7.88個月。房地產企業的庫存還在積累。


明年,從投資來看,房地產的利率環境和政策環境偏松,明年的房地產大概率延續今年的韌性,只不過各項指標之間會出現分化,較今年會出現修復。明年房地產企業的土地購置面積肯定會有比較明顯的上升,因為今年土地消化的太快了。反而新開工因為今年有非常多的新開工項目投入,明年大概率新開工的增速會出現下移,但還是維持在正增長的區間。銷售方面,明年肯定會有比較大的改善,有7%的增長,到現在為止大概0.1%。


從明年房地產的情況來講,不管是政策環境還是貨幣環境都在變好。


下面講講螺紋鋼的問題,今年的房地產非常好,新開工很高,10%的增速。但今年鋼材也沒有出現非常大幅度的上漲,甚至還有較大的下移,而且波動率大幅度回落。


今年1-10月粗鋼產量8.29億噸,累計同比增長7.4%,這個增速是往下掉的,1-4月粗鋼產量同比增長12%,我們是一個有9億噸的粗鋼產量的大國,今年年初竟然出現了百分之十幾的增長。今年的鋼廠確實比房地產企業更能干,他們的產量上升確實是超乎市場所有人的預期。


大家對于2019年鋼鐵產量預測都不可能想到5%以上的增長,普遍的預期2-3%,今年的粗鋼產量遠遠超過了市場的預期,而且在國家供給側改革開始到現在粗鋼產量增加了1.88億噸,今年的年化產量可能要到10億噸。


這些產量是怎么來的?我們發現高爐不給增產,而且有很多高爐也去掉了,那為什么還一直在增長?其中,廢鋼起著重要的作用。2016年之前我們做黑色研究,做鋼材研究很少關注廢鋼,那時候我們覺得廢鋼也就是長流程會用,而且長流程用的很低,沒有人關注廢鋼,廢鋼的價格也偏低,而且也很不穩定。


這些年國家粗鋼產量大幅增長,很大一部分原因來自廢鋼。一方面是因為高爐很多被關掉了(高爐限產),若要提產只有加強廢鋼的使用,長流程對于廢鋼的應用較之前有非常大的提升。



從供給端這一塊貢獻最大的就來自于廢鋼,2015-2016年廢鋼對粗鋼產量貢獻在1.2億 噸左右,而到2019年年化貢獻超過2.0億噸, 主要來自于長流程轉爐與短流程的增產。 


我們前面說了鋼材是供需雙旺的狀態,為什么今年鋼價沒有大漲?從細節情況來看,整個螺紋鋼已經進入到了供過于求的格局。第一個證據是電爐鋼的虧損,如果利潤出現虧損,那就是你的供過于求出現。


為什么今年供過于求?不能光看長流程的利潤,還看短流程,短流程今年8-11月電爐鋼出現連續三個月的虧損,肯定是因為供需出現了問題。如果像前兩年一樣有缺口,肯定長短流程都有利。


另外,庫存今年有一個特殊情況,6-8月鋼材庫存出現連續兩個月的積累,這是歷史上第一次出現,也就造成了后面8-11月把電爐打到連續三個月虧損,出現這種連續的、逆周期的積累,也證明了在某些階段出現了過剩的情況。


大家可能覺得這兩年供給側改革開始放松了,環保從去年開始有很明顯松動的跡象,是不是整個鋼鐵行業又像2015年一樣出現持續下跌,市場不斷地壓縮利潤,壓低價格,倒逼供應退出,我覺得沒有那么簡單。


供給側改革肯定會對鋼鐵行業有影響,這個影響就是帶來供給彈性上升,利潤收縮引發鋼材產量調節比以往更為迅速。


那么,與供應彈性上升相對的是價格彈性下降。因為需求稍微出現一點波動,生產企業可以通過調節廢鋼的量馬上實現供需匹配,所以,價格很難激發出整個螺紋鋼非常深的供需,因為供應調節的速度太快。



今年螺紋鋼價格波動區間是2016年以來最小的,根本原因就在于供給端能夠迅速調節實現均衡。


2020年鋼價運行邏輯


電爐鋼成本始終是比長流程成本高,絕大部分高300塊錢以上,這就導致了供應條件有限,肯定要靠成本高的去供應。今年供應端的調節全都是由電爐完成的。


廢鋼今年的價格很強,從2018年到現在廢鋼都很強?;叵?月份的暴跌,當時7月份螺紋鋼開始跌,到8月份原材料以鐵礦石為主的全部都在跌,之后發現只有廢鋼象征性的跌了100塊錢,然后馬上又彈起來了,可以認為8月份這一撥就等于是廢鋼把整個給提起來了。


廢鋼會是我們做鋼材研究非常重點的領域,明年會上廢鋼期貨,可能又是黑色系的明星品種。


在討論廢鋼供給方面,沒有人說得清楚一年廢鋼供給多少。


首先廢鋼有幾個來源,首先是鋼廠的一些不合格產品回收可以算廢鋼,另外是一些家電廠生產的邊角料,或者拆船拆出來回收的廢鋼,還有棚改拆房子,這些都是比較好統計的;比較難統計的是廢舊家電、廢舊自行車等。廢鋼的供給我們只能去估,每年估計大概有2000萬噸的增量,明年大概2.2億噸的廢鋼供給量。


廢鋼,如果單純從供需入手會比較難,只有通過它過往價格的運行軌跡去找它的低點。鋼材已經進入到了過剩的情況,若2020年短流程開工率仍維持不飽和狀態,且供給增加,廢鋼價格或難以高位維持,作為成本高端,若廢鋼下跌,會導致產業鏈邏輯生變。 明年我們看市場它會是最大的邊際變量,就是廢鋼到底能不能跌,決定了整個黑色系運行的根本邏輯。


如果從過去幾年的廢鋼價格去看,2015年底、2016年初螺紋鋼跌到1600再去討論廢鋼900的情況。


2018年3月出現了春節大幅度的累庫,3月份的需求前半個月是停滯的,再加上還有中美貿易戰的問題,導致市場過度恐慌。1900廢鋼對應的短流程螺紋成本是3200,打到3200以下就很難去打,大家覺得1900還是比較難觸碰到的,因為這是市場極度恐慌打出的低點,對應螺紋鋼的成本就是3200。


前面說了廢鋼是2019年市場最大的變數,大家都覺得廢鋼很緊,2020年廢鋼萬一供應增加,廢鋼價格大幅度下跌,這只是一個探討,我覺得廢鋼是2020年可能會提供超預期邊際變化的一個點。


責任編輯:劉文強

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